Column – Vijf wensen van een renovatieontwikkelaar

Steeds meer partijen bedenken oplossingen voor leegstaande kantoren. Zoals het transformeren naar studentenwoningen of een hotel. Netwerkorganisatie Leegstand van Zaken ziet de oplossing in het bundelen van kennis en expertise. Eric de Clercq Zubli van Jones Lang LaSalle zet in op een onttrekkingsfonds. Ik zie vooral kansen in het renoveren van kantoren. Als hierbij vijf van mijn wensen worden ingevuld, is succes verzekerd.

Als onafhankelijk ontwikkelaar heb ik de afgelopen jaren veel renovatieprojecten voorbij zien komen. In een integraal team maken wij van verouderde kantoren moderne werk- en ontmoetingsplaatsen, die voldoen aan de hoogste eisen van de kantoorhuurders. Voor een geslaagde renovatie zijn naar mijn mening slechts vijf punten van belang.

Ten eerste moet een huurder uitgaan van zijn totale huisvestingslasten. Er wordt vaak geshopt op een minimale huur, terwijl dit niet meer dan 25% van de directe huisvestingslasten vertegenwoordigt. Een slecht gebouw met een lage huur kan een huurder duur komen te staan. Een huurder mag naar mijn mening van de gebouweigenaar verwachten dat het vastgoedproduct aan een aantal prestatie-eisen voldoet, zoals een laag energieverbruik en hoog comfort.

Gebouweigenaren zullen voorts moeten uitgaan van een reële huidige marktwaarde van het kantoorgebouw. Deze kan een stuk lager zijn dan de boekwaarde. Daarnaast zal de eigenaar ook inzicht moeten hebben in het vervangingsonderhoud voor de komende tien jaar.

Een gemeente die in zijn jaarbegroting onafhankelijk is van het uitgeven van grond. Als gemeenten gaan stunten met de grondprijzen, dan wordt de nieuwbouwoptie voor huurders wel heel erg aantrekkelijk. Het is zeer goed mogelijk dat de 35 gemeenten die volgens Deloitte in de gevarenzone zitten, zouden kiezen voor het verlagen van de grondprijzen om toch inkomsten te kunnen genereren.

Wat zeker ook bijdraagt aan een succesvolle renovatie is een initieel goed ontworpen en gebouwd casco. De fundering en draagconstructie kunnen normaal gesproken makkelijk vijftig jaar mee. Gevel en installaties hebben een economische levensduur van maximaal twintig jaar. Een goed casco gebouw kan dus minimaal twee keer worden gerenoveerd.

Tenslotte: alleen een integraal team met personen die elkaars vak begrijpen, is in staat een renovatie bedrijfs economisch haalbaar te maken. Voor de hand liggend, maar ontwikkelen is en blijft mensenwerk. Ik ben niet geïnteresseerd in logo’s van grote bedrijven. Wel zie ik graag creatieve denkers en pragmatische doeners in ons team.

Arnout van Kessel is partner bij Local, een onafhankelijk bedrijf voor de (her)ontwikkeling van duurzaam vastgoed (www.localcompany.nl).