informatiebron over energie voor de vastgoedsector.

3 vragen aan…Jones Lang LaSalle: “Gebruikers vinden energiebesparing belangrijker dan energielabel”

door Wessel Simons op 23 april 2012 4 reacties

in Interviews, Nieuws, Onderzoek

Post image for 3 vragen aan…Jones Lang LaSalle: “Gebruikers vinden energiebesparing belangrijker dan energielabel”

Uit onderzoek van Jones Lang LaSalle (JLL) is gebleken dat duurzame gebouwen gemiddeld meer energie verbruiken dan niet-duurzame gebouwen. Ook wordt volgens de onderzoekers het potentieel van duurzame gebouwen nog niet voldoende gebruikt. Het hogere energieverbruik van duurzame kantoren is te verklaren door een intensiever gebruik van deze kantoren en doordat er meer elektrische apparatuur is geïnstalleerd. In een interview met Energievastgoed beargumenteert Michael Hesp, hoofd research bij JLL, de onderzoeksresultaten.

Wat heeft jullie het meest verrast aan de onderzoeksresultaten?
Hesp: “Dat de servicekosten van de duurzame kantoren (energielabel A t/m C) gemiddeld hoger liggen dan die van niet-duurzame kantoren (energielabel D t/m G). Tegelijkertijd verbaast het ons niet. Door het hogere comfortniveau in de duurzame kantoren kost het meer energie en geld om het gebouw op continue dezelfde temperatuur te houden. Anderzijds leidt een hoger comfortniveau ook tot meer productiviteit. Daardoor loont het als organisatie om je te huisvesten in een gebouw met een beter energielabel”.

De steekproef van jullie benchmark bestaat uit 272 gebouwen, bestaande uit de portefeuilles van JLL, MVGM en CBRE Global Investments. Opmerkelijk is dat slechts 28 procent (75 gebouwen) van de steekproef een energielabel heeft. Kunt u dat verklaren?
Hesp: “Het energielabel bestaat pas een aantal jaren en is pas verplicht bij een verkoop- of verhuurtransactie. In de praktijk merken we dat klanten energiebesparing belangrijker vinden dan het energielabel an sich. Je kunt ook andere normen toepassen zoals BREEAM, LEED of het zoeken in EPC-normen of isolatiewaarden. Ook kun je per energiebesparende maatregel uitrekenen of de investeringen opwegen tegen de energiebesparing.”

In hoeverre is de steekproef representatief voor uw conclusies? Er zitten slechts 24 gebouwen met een energielabel A t/m C in de steekproef?
Hesp: “We hebben ook dieper geanalyseerd dan enkel de cijfers van het energielabel. We zien in de praktijk dat in de nieuwe kantoren Het Nieuwe Werken wordt toegepast. Dat heeft tot gevolg dat installaties voor een langere tijd in werking zijn in vergelijking met traditionele kantoren. Dat verklaart de verschillen in energieverbruik. Ik vind ons onderzoek representatief omdat het weergeeft hoe in de praktijk in Nederland de ervaring met duurzame kantoren is”.

In jullie onderzoek bepleiten jullie integrale huisvestingskosten per fte. Waarom zou dat een goede meetnorm zijn?
Hesp: “Een gebruiker moet een afweging maken in de investeringen en opbrengsten per fte. Stel dat er vijftig mensen werken in een gebouw van duizend vierkante meter. Of ze werken in een kantoor van achthonderd vierkante meter. Bij het gebouw van achthonderd vierkante meter kan er een hogere huurprijs of hogere servicekosten per m² gevraagd worden omdat het intensiever gebruikt wordt. We adviseren onze gebruikers te kijken naar fte-niveau. De onderzoeksresultaten van deze benchmark zijn helaas nog niet te vertalen naar fte-niveau”.

Wat denkt u over CO2-uitstoot per vierkante meter als meetnorm, is dat niet preciezer dan meten met een energielabel?
Hesp: “Een energielabel zegt nog niets over het gebruik van een gebouw. Dat blijkt ook uit ons onderzoek, want een kantoor met een energielabel A kan een hoger energieverbruik hebben. Meten op CO2 zou beter zijn, maar het is een lastige maat. Je zult veel meer activiteiten van een organisatie moeten uitrekenen. Gebruiken de medewerkers de auto of het OV? Met wat voor producten werkt de kantine? Wat voor meubilair? We zullen het onder andere met energielabels moeten doen en die zetten je soms op het verkeerde been”.

Jullie bevelen aan dat eigenaren en gebruikers afspraken gaan maken over energieverbruik aan de hand van de Leidraad Green Lease. Toch wordt een ‘greenlease’ nog heel verschillend benaderd in de markt. Hoe kijken jullie daar tegenaan?
Hesp: “Door afspraken tussen eigenaren en gebruikers wat betreft het gebruik en het beheer, kun je de potentie uit de gebouwen halen die er in zit. Ons appèl is dan ook: zijn we wel goed bezig? We (her)ontwikkelen duurzame gebouwen maar die verbruiken meer energie. Moeten we niet óók kijken naar hoe deze gebouwen daadwerkelijk energiezuiniger worden gebruikt? Het klopt dat er nog geen standaard ‘greenlease’ contract in de markt bestaat. ROZ is de meest gebruikte standaard in de markt en deze kan aangevuld met groene artikelen of allonges. We vinden het goed als deze ‘groene’ afspraken onderdeel zijn geweest van de onderhandeling en een plek krijgt in het contract. Of het bij intenties blijft of harde garanties, zijn gradaties. We verwachten dat een ‘greenlease’ de komende jaren nog veel meer vorm gaat krijgen”.

Dus de keuze voor duurzaamheid is in zekere zin vrijblijvend? In hoeverre sturen jullie daarin als adviseur?
Hesp: “Het is aan de eigenaar en gebruiker hoe ver ze met duurzaamheid willen gaan. We nemen duurzaamheid altijd mee als gespreksonderwerp. Als ze het niet mee willen nemen, gaan we daar niet dwingend op door. Je kunt het ook niet van elke gebruiker verwachten. We hebben klanten van heel verschillende grootte. Een winkelier heeft mogelijk geen prioriteit bij een greenlease, omdat huisvesting maar een klein deel van zijn keten is. Hij kiest meer voor maatschappelijk verantwoorde producten of dat zijn producten niet door kinderhanden zijn gemaakt”.

Hesp merkt op dat JLL in de praktijk merkt dat de vraag naar duurzaam vastgoed wel toeneemt. JLL is van plan om de OSCAR benchmark jaarlijks te herhalen om meer kennis op te doen over energiezuinigheid.

  • Jkboks

    helemaal mee eens, het maken van een label kost teveel uren ( is dus te duur) en gaat met name over zaken waar een ondernemer NIET in investeerd, nl glas en isolatie. De terugverdientijden zijn meer dan 5 jaar en een ondernemer invensteerd niet in zaken die een langer looptijd hebben dan 5 jaar.
    Daarnaast helpen de banken niet mee met de financiering.

    Zaken die er echt toe doen zijn in het label ondergewaardeerd, dat komt omdat bij het advies over de technische installaties veel vakkennis is vereist, veel van de gecertificeerde bedrijven zijn bouwkundig goed maar technisch slecht onderricht.
    Ik maak rapporten in 1 of 2 dagen met maximaal 10 A4tjes, met direct te behalen winst dat is altijd op de technische installaties

    ambtenaren en bouwkundigen begrijpen nog steeds niet dat de technische installaties veel belangrijker zijn en soms meer kosten dan het gebouw
    groet
    Sjaak

  • Theo d’Achard van Enschut

    Bij ons inspectiewerk  op energieverlies en kierdichting  van de thermische schil, valt het ons op dat  comfortklachten over temperatuur en tocht, opvallend vaak voorkomen bij nieuwbouwprojecten  welke voorzien zijn van duurzame installaties. Veel luchtlekkage in de thermische schil ligt hieraan ten grondslag.Niet het energielabel of duurzaamheidskeur maken een gebouw energiezuinig maar vooral ook de kwaliteit van de kierdichting in de uitvoering.

Previous post:

Next post: