informatiebron over energie voor de vastgoedsector.

Opinie: Ontwikkelen voor de middelmaat of streven naar een ‘duurzame’ mix?

door Wessel Simons op 16 mei 2012

in Columns

Post image for Opinie: Ontwikkelen voor de middelmaat of streven naar een ‘duurzame’ mix?

Onlangs had ik een gesprek met twee ontwikkelaars die een nieuw winkelcomplex gaan bouwen in een van de drukste winkelstraten van een top-3 stad in Nederland. Ze waren terecht enthousiast over hun project. Strak gebouw, uitdagend ontwerp, netjes gecertificeerd met BREEAM. Mooi project, complimenten.

Marketingmantra’s

De twee mannen hadden hun huiswerk goed gedaan, want de marketingmantra’s vlogen om je oren. Ze wilden vooral ‘duurzame loopstromen en unieke verbindingen in de stad’ creëren. Heeft u ooit op een duurzame loopstroom gelopen? Ja, ‘duurzaamheid is vooral een goede circulatie van mensen realiseren, waardoor plekken gebruikt worden en duurzaam worden’. Ja, plekken kunnen ‘duurzaam’ worden als ze gebruikt worden. Op zich een valide redenering. Een product, ook een winkelcentrum en haar omgeving, moeten vooral gebruikt worden. In essentie volgens mij de kern van ‘duurzaamheid’. Ook is het te prijzen dat de ontwikkelaars een ‘rotte kies’ uit het stadscentrum wegvijlen en een mooi, nieuw, duurzaam gebouw neerzetten dat past binnen het karakter van de stad, precies wat de gemeente verlangd had.

Wat komt er in de schil te zitten?

De vraag is wel wat er in de schil komt te zitten. Je kunt een heel mooi gebouw neerzetten. Als er vervolgens winkels en ketens in komen te zitten, die ik elders in de stad ook kan vinden, dan hebben we te maken met een lege, duurzame huls. Waar je vanwege de nieuwigheid en de ‘nieuwe’ formules wellicht een keer een bezoek aan brengt, als je je op een bepaalde ‘loopstroom’ bevindt, maar die weinig toevoegt aan het winkelbestand van de stad. Vanuit deze gedachte vroeg ik de ontwikkelaars wat voor huurders ze wilden aantrekken. Het werd even stil, maar al snel werd de bravoure weer opgepakt. ‘We willen vooral internationale huurders van buiten de stad aantrekken die nog niet actief zijn in deze stad of huurders met een nieuwe formule’. Op zich een valide verhaal, maar mijns inziens niet overtuigend genoeg. Ten eerste leken ze de vraag eigenlijk irrelevant te vinden. Sterker nog, een van hen merkte op ‘dat het aantrekken van huurders en duurzaamheid helemaal niets met elkaar te maken hebben’. Dat wekte bij mij verbazing en ik vroeg in hoeverre de ontwikkelaars marktonderzoek hebben gedaan naar de winkelbehoefte in de stad. ‘Nee, dat hebben we niet gedaan, op basis van eigen ervaring weten we waar de behoefte ligt aan winkels in de stad’.

Overbewinkeling

Niettemin zullen zij ook weten dat er in Nederland een forse overbewinkeling is. Er zijn genoeg winkels voor vijftig miljoen mensen, meer dan drie keer zoveel als hier wonen. Dat betekent leegstand, op landelijk niveau 6,5 procent, in de stad waar de ontwikkelaars bouwen 8,5 procent. Daarnaast sorteert het toevoegen van een nieuw winkelcomplex niet altijd in een positief effect voor het bestaande winkelbestand. Vooral kleinschalige ondernemers vrezen voor verdringing. Het zijn namelijk doorgaans enkel de kapitaal meer krachtige ketens die een plekje kunnen huren in een winkelpassage. Vaak zijn deze ketens ook nog gewoon te vinden in de straten erom heen. Vergelijk bijvoorbeeld de winkels in de Kalvertoren in Amsterdam met winkels in de Kalverstraat of de Nieuwendijk. Wat is het nut om een derde winkel van een keten in een passage te hebben als deze ook in een straat te vinden is. Tenslotte, maar misschien ben ik geen gemiddelde winkelbezoeker, kan het me weinig schelen of een winkel een ‘nieuwe’ formule heeft. Leuk voor de eerste keer, maar daarna wil je toch vooral je spulletjes kopen en afrekenen. Formule, ook weer een leuke verpakkingsterm terwijl het volgens mij om het product moet gaan van een winkel.

BREEAM-NL?

Conclusie: bij het ontwikkelen van een nieuw complex zouden ontwikkelaars rekening moeten houden met de bestaande winkelvoorraad. Sterker nog, als een certificeringssyteem zoals bijvoorbeeld BREEAM-NL zichzelf serieus neemt, zou ze een normering kunnen ontwikkelen voor nieuw te bouwen winkelcomplexen. Geef als norm dat bijvoorbeeld enkel een kwart van de huurders uit huurders mogen bestaan die al in de stad actief zijn. Of ruim een deel van het complex in voor kleinschalige ondernemers met lagere huren. Spreek als gemeente, ontwikkelaar of corporatie bijvoorbeeld een percentage middenstand af voor een bepaald deel van de stad, een idee eerder geopperd door Cees-Jan Pen van het Nicis Institute. Dit voorkomt eenvormigheid in het winkelbestand van een stad en bevordert de mix van winkels en de aantrekkelijkheid van een stad. Een heel duurzaam streven, want niemand wil ontwikkelen voor de middelmaat.

Wessel Simons is zelfstandig journalist en is als redacteur verbonden aan Energievastgoed.

 

Previous post:

Next post: