Jan-Maarten Elias (directeur Unica Ecopower) is voorzitter van de Adviesgroep voor ‘BREEAM-NL Nieuwbouw & Grootschalige Renovatie’ bij de Dutch Green Building Council. Het is geen verrassing dat hij een voorstander is van certificering. Elias: “Certificering is nodig om te controleren of een gebouw gebouwd is zoals het is ontworpen. Via certificering wordt namelijk bewijslast gevraagd om dit te kunnen aantonen. Sterker nog, certificering is een van de belangrijkste schakels om als vastgoedbranche de stap naar duurzaam bouwen te maken”.

1. Hoe ziet u certificering, als een doel of als een middel?
Elias: “Voor sommige partijen is certificering een doel en voor andere partijen is het een middel. Er komen nu steeds meer vastgoedfondsen die alleen maar gebouwen financieren als ze gecertificeerd zijn met minstens drie BREEAM-NL sterren (‘Very Good’). Het onderzoek van Nils Kok ea. (Universiteit van Maastricht) heeft aangetoond dat duurzaam vastgoed meer waarde heeft en meer geld oplevert. Persoonlijk verwacht ik dat certificering op de lange termijn meer een middel wordt voor duurzaam vastgoed dan een doel op zichzelf”.

2. Hoe ziet u BREEAM als certificeringsmethode?
Elias: “BREEAM-NL zie ik als het woordenboek voor duurzaam bouwen. Het is een taal die partijen houvast kan bieden. Ik vind de certificering van BREEAM-NL redelijk in balans. Met alleen het onderdeel energie redt je het niet. Ik verwacht dat de eindgebruiker belangrijker wordt dan de techniek of het gebouw zelf. Ik verwacht ook veel van BREEAM-NL Bestaande Bouw en Gebruik om duurzame slagen te maken in de bestaande voorraad. De eerste stap is om zoveel mogelijk data te genereren om de huidige prestatie van een gebouwen te bepalen”.

3. Welke ontwikkeling ziet u in de BREEAM-certificering?
Elias: “Interessant is hoe de koppeling tussen BREEAM-NL Nieuwbouw en BREEAM-NL Bestaande Gebouw en Gebruik zich verder gaat ontwikkelen. Een gebouw is pas duurzaam als het ook duurzaam gebruikt wordt, hier komt de gebruiker in beeld. Maar je hebt wel een goed gebouw nodig als startpunt. Binnen BREEAM-NL Nieuwbouw en BREEAM-NL Bestaande Gebouw en Gebruik is de assetwaarde 1-op-1 hetzelfde. Met een goed nieuwbouw gebouw, heb ik al heel wat winstpakkers voor je bestaande gebruik label. Binnen de Dutch Green Building Council zijn we ook met een aantal deskundigen aan het bekijken hoe de certificeringsnormen (o.a. BREEAM, LEED en GPR) in elkaar grijpen en elkaar kunnen gaan versterken. Zo wordt GreenCalc omgezet naar een lichtere BREEAM-NL Nieuwbouw versie”.

Uit onderzoek van Jones Lang LaSalle (JLL) is gebleken dat duurzame gebouwen gemiddeld meer energie verbruiken dan niet-duurzame gebouwen. Ook wordt volgens de onderzoekers het potentieel van duurzame gebouwen nog niet voldoende gebruikt. Het hogere energieverbruik van duurzame kantoren is te verklaren door een intensiever gebruik van deze kantoren en doordat er meer elektrische apparatuur is geïnstalleerd. In een interview met Energievastgoed beargumenteert Michael Hesp, hoofd research bij JLL, de onderzoeksresultaten.

Wat heeft jullie het meest verrast aan de onderzoeksresultaten?
Hesp: “Dat de servicekosten van de duurzame kantoren (energielabel A t/m C) gemiddeld hoger liggen dan die van niet-duurzame kantoren (energielabel D t/m G). Tegelijkertijd verbaast het ons niet. Door het hogere comfortniveau in de duurzame kantoren kost het meer energie en geld om het gebouw op continue dezelfde temperatuur te houden. Anderzijds leidt een hoger comfortniveau ook tot meer productiviteit. Daardoor loont het als organisatie om je te huisvesten in een gebouw met een beter energielabel”.

De steekproef van jullie benchmark bestaat uit 272 gebouwen, bestaande uit de portefeuilles van JLL, MVGM en CBRE Global Investments. Opmerkelijk is dat slechts 28 procent (75 gebouwen) van de steekproef een energielabel heeft. Kunt u dat verklaren?
Hesp: “Het energielabel bestaat pas een aantal jaren en is pas verplicht bij een verkoop- of verhuurtransactie. In de praktijk merken we dat klanten energiebesparing belangrijker vinden dan het energielabel an sich. Je kunt ook andere normen toepassen zoals BREEAM, LEED of het zoeken in EPC-normen of isolatiewaarden. Ook kun je per energiebesparende maatregel uitrekenen of de investeringen opwegen tegen de energiebesparing.”

In hoeverre is de steekproef representatief voor uw conclusies? Er zitten slechts 24 gebouwen met een energielabel A t/m C in de steekproef?
Hesp: “We hebben ook dieper geanalyseerd dan enkel de cijfers van het energielabel. We zien in de praktijk dat in de nieuwe kantoren Het Nieuwe Werken wordt toegepast. Dat heeft tot gevolg dat installaties voor een langere tijd in werking zijn in vergelijking met traditionele kantoren. Dat verklaart de verschillen in energieverbruik. Ik vind ons onderzoek representatief omdat het weergeeft hoe in de praktijk in Nederland de ervaring met duurzame kantoren is”.

In jullie onderzoek bepleiten jullie integrale huisvestingskosten per fte. Waarom zou dat een goede meetnorm zijn?
Hesp: “Een gebruiker moet een afweging maken in de investeringen en opbrengsten per fte. Stel dat er vijftig mensen werken in een gebouw van duizend vierkante meter. Of ze werken in een kantoor van achthonderd vierkante meter. Bij het gebouw van achthonderd vierkante meter kan er een hogere huurprijs of hogere servicekosten per m² gevraagd worden omdat het intensiever gebruikt wordt. We adviseren onze gebruikers te kijken naar fte-niveau. De onderzoeksresultaten van deze benchmark zijn helaas nog niet te vertalen naar fte-niveau”.

Wat denkt u over CO2-uitstoot per vierkante meter als meetnorm, is dat niet preciezer dan meten met een energielabel?
Hesp: “Een energielabel zegt nog niets over het gebruik van een gebouw. Dat blijkt ook uit ons onderzoek, want een kantoor met een energielabel A kan een hoger energieverbruik hebben. Meten op CO2 zou beter zijn, maar het is een lastige maat. Je zult veel meer activiteiten van een organisatie moeten uitrekenen. Gebruiken de medewerkers de auto of het OV? Met wat voor producten werkt de kantine? Wat voor meubilair? We zullen het onder andere met energielabels moeten doen en die zetten je soms op het verkeerde been”.

Jullie bevelen aan dat eigenaren en gebruikers afspraken gaan maken over energieverbruik aan de hand van de Leidraad Green Lease. Toch wordt een ‘greenlease’ nog heel verschillend benaderd in de markt. Hoe kijken jullie daar tegenaan?
Hesp: “Door afspraken tussen eigenaren en gebruikers wat betreft het gebruik en het beheer, kun je de potentie uit de gebouwen halen die er in zit. Ons appèl is dan ook: zijn we wel goed bezig? We (her)ontwikkelen duurzame gebouwen maar die verbruiken meer energie. Moeten we niet óók kijken naar hoe deze gebouwen daadwerkelijk energiezuiniger worden gebruikt? Het klopt dat er nog geen standaard ‘greenlease’ contract in de markt bestaat. ROZ is de meest gebruikte standaard in de markt en deze kan aangevuld met groene artikelen of allonges. We vinden het goed als deze ‘groene’ afspraken onderdeel zijn geweest van de onderhandeling en een plek krijgt in het contract. Of het bij intenties blijft of harde garanties, zijn gradaties. We verwachten dat een ‘greenlease’ de komende jaren nog veel meer vorm gaat krijgen”.

Dus de keuze voor duurzaamheid is in zekere zin vrijblijvend? In hoeverre sturen jullie daarin als adviseur?
Hesp: “Het is aan de eigenaar en gebruiker hoe ver ze met duurzaamheid willen gaan. We nemen duurzaamheid altijd mee als gespreksonderwerp. Als ze het niet mee willen nemen, gaan we daar niet dwingend op door. Je kunt het ook niet van elke gebruiker verwachten. We hebben klanten van heel verschillende grootte. Een winkelier heeft mogelijk geen prioriteit bij een greenlease, omdat huisvesting maar een klein deel van zijn keten is. Hij kiest meer voor maatschappelijk verantwoorde producten of dat zijn producten niet door kinderhanden zijn gemaakt”.

Hesp merkt op dat JLL in de praktijk merkt dat de vraag naar duurzaam vastgoed wel toeneemt. JLL is van plan om de OSCAR benchmark jaarlijks te herhalen om meer kennis op te doen over energiezuinigheid.

Onlangs werd bekend dat de gemeente Almere en haar ontwikkelpartner Ymere voorlopig haar ambitieuze plannen voor energievoorziening (windenergie, WKO) voor de nieuwbouwwijk Nobelhorst in de koelkast moeten zetten. Woordvoerder Jacqueline van de Sande, die spreekt namens de gemeente Almere en Ymere, beantwoordt enkele vragen over het project.

1. Nobelhorst is erg ambitieus. Hoe ziet u de onduidelijkheid over de energievoorziening, terwijl er kavels worden aangeboden voor koop?
Van de Sande: “We hebben de ambities nog niet waar kunnen maken, dat klopt. Qua energievoorziening kiezen we voor gas als alternatief. Dat is bij voorkeur biogas dat in de Flevopolder is geproduceerd. Niettemin blijft onze ambitie torenhoog en bekijken we gaandeweg wat er ervan kunnen waarmaken. Andere ideeën waar we mee spelen is LED-verlichting in de openbare ruimte. Bij de verkaveling bekijken of er zonnepanelen op de daken kunnen worden gerealiseerd. Ook worden bewoners bewust gemaakt wat ze zelf aan het milieu kunnen doen als er gebouwd wordt en stimuleren we duurzaam bouwen, bijvoorbeeld bouwen met stro of leem”.

2. Toch klinkt dit een beetje als: ‘we zijn aan het exploreren, terwijl we aan het ontwikkelen zijn’. In hoeverre is dit project een voortdurende exploratie?
Van de Sande: “Het klopt dat we aan het exploreren zijn, maar het is eerder een voortdurende optimalisatie van de mogelijkheden die er zijn binnen de gestelde termijnen. Je moet door en dat maakt het lastig. We zijn met het Platform Duurzame Gebiedsontwikkeling (Urgenda, TU Delft en Nijenrode) in gesprek om te kijken wat we allemaal nog meer kunnen doen. En als zíj het niet meer weten, dan weten wij het helemaal niet meer. Maar echt, we denken nog steeds dat de windmolens en de WKO nog praktisch haalbaar zijn. Maar we gaan intussen, binnen wat er mogelijk is, gebruik maken van wat er kan. Maar zodra de windenergie en de WKO doorgang vinden, gaan we anders handelen”.

3. In hoeverre waren de initiële plannen met de provincie en Vitens afgestemd? De planvorming van het plan startte al in 2008.
Van de Sande: “Het plan voor de vier grotere windmolens is vooraf afgestemd met de provincie. Door nieuwe wetten en praktische bezwaren paste dit plan niet meer in het beleid van de provincie. Maar we houden aan onze ambitie vast om een klimaat neutrale wijk te realiseren. Onze ecologische doelstellingen zitten niet enkel op duurzame energie, maar ook op natuurbeleving en op een andere manier omgaan met je omgeving. Het is een breder verhaal dan enkel duurzame energie. Maar het klopt, voor de ambities die we hadden, is het eerste deel van de fase niet mogelijk gebleken”.

Foto: Energy FFWD

Deze week werd bekend dat het Triodos Vastgoedfonds kampt met een afname van belegd vermogen en rendement. Fondsmanager Guus Berkhout reageert op de berichtgeving.

1. Wat is uw verklaring voor de afname van het belegd vermogen?
Berkhout: “De afname van het belegd vermogen komt enerzijds door afname van het aantal uitstaande aandelen (aandelen die beleggers van Triodos Vastgoedfonds aanhouden) met 9,8 procent. Het overige (deel van de afname) is toe te schrijven aan een waardedaling van het vastgoed in de portefeuille. Door de aanhoudende negatieve berichtenstroom over vastgoed zijn er veel beleggers die ervoor kiezen om uit vastgoed te stappen. Anderzijds merken wij dat er ook nog voldoende investeerders zijn die blijven geloven in duurzaam vastgoed. Tegenover drie miljoen ingekochte aandelen stonden ook twee miljoen nieuw uitgegeven aandelen”.

2. Wat is uw verklaring van het afnemende rendement? 
Berkhout: “Ofschoon duurzaam vastgoed kwalitatief goed vastgoed is, kan het zich toch niet volledig onttrekken aan de waarde correctie die op dit moment in vastgoedmarkt plaatsvindt. Dát duurzaam vastgoed kwalitatief goed vastgoed is, stellen wij vast aan de hand van een leegstandspercentage in de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds van slechts 1,7 procent, daar waar de markt kampt met vijftien procent leegstand. Door de hoge bezettingsgraad is de cash flow uit de huurinkomsten stabiel. Het directe rendement van het fonds in 2011 is 6,2 procent. Het dividendrendement voor de aandeelhouder zal op peil blijven”.

3. Hoe ziet u de toekomst van het fonds?
Berkhout: “De vastgoedmarkt is op dit moment een moeilijke markt. Ondanks de negatieve berichten zijn er ook op dit moment hele interessante investeringsmogelijkheden. Wij blijven geloven in de kwaliteiten van duurzaam vastgoed – zowel voor huurders als beleggers- en zien ook veel mogelijkheden om de maatschappelijke vraagstukken die nu spelen in de vastgoedmarkt te koppelen aan vraagstukken uit de (duurzame) energiemarkt en daarmee kansen te creëren”.

Energiebedrijf Eneco en vastgoedadviseur Moneco gaan het huidige kantoorgebouw van UNETO-VNI via een ESCO-contract verduurzamen. Het persbericht liet de nodige vragen open, vandaar drie vragen aan woordvoerder Cor de Ruyter van Eneco.

1. Welke bouwkundige en energetische maatregelen gaan jullie treffen en met welke energiebesparing tot gevolg?
De Ruyter: “Er komt een nieuwe ketelinstallatie en een verkleining van de gasaansluiting. Daarnaast heeft Moneco de eigenaar concrete voorstellen gedaan voor verdere bouwkundige aanpassingen aan de gevel en eigen energieopwekking door middel van zonnepanelen. Het resultaat is 18 procent besparing op het jaarlijkse gasverbruik van het gebouw”.

2. Wat houdt de methode ‘Label Leap’ in? Hoe worden de opbrengsten verdeeld?
De Ruyter: “De Label Leap is de integrale methode die Moneco heeft ontwikkeld om (oudere) kantoorpanden te upgraden. De ‘split incentive’, de verdeling van de opbrengsten uit energiebesparing tussen gebruiker en de eigenaar, maakt een belangrijk onderdeel uit van deze aanpak. Moneco begeleidt de eigenaar om de harde besparingsgaranties om te zetten in betere huurvoorwaarden. Zo profiteren uiteindelijk beide partijen van de investeringen. In het geval van UNETO-VNI is met de invoering van deze maatregelen aan de afspraken in het huurcontract voldaan. Voor de nieuwe maatregelen, de zonnepanelen en de bouwkundige aanpassingen, zal Moneco de eigenaar en de gebruiker weer begeleiden om aanvullende afspraken te maken over de verdeling van de opbrengsten van de energiebesparing”.

3. Kunt u het nieuwe contract als een ‘Green Lease’ betitelen, waarin zowel afspraken zijn gemaakt over het gebruik als de exploitatie van het gebouw?
De Ruyter: “Met betrekking tot de exploitatie van het kantoor van UNETO-VNI vormt het huidig gebruik, met de huidige bezetting, inrichting en gebruikstijden de basis voor de afspraken die zijn gemaakt rondom de energiebesparing. Door Eneco, de vaste samenwerkingspartner van Moneco, zal energiemanagement worden uitgevoerd, zo is er voortdurend zicht is op de mate waarin de energiebesparing wordt gerealiseerd. Bij afwijkingen of in het geval van veranderende omstandigheden wordt in gezamenlijkheid gewerkt aan een oplossing”.

UNETO-VNI
Het gebouw van de brancheorganisatie van installateurs is 4500 vierkante meter groot. Zowel Eneco als Moneco nemen de uitvoering als de financiering voor hun rekening. UNETO-VNI. Titia Siertsema, algemeen directeur van UNETO-VNI: “Als branchevereniging staan wij met onze leden voor innovatieve manieren om bestaand vastgoed te verduurzamen. Daarom vinden we het belangrijk dat de maatregelen voor ons eigen kantoorpand, als een van de eersten in Nederland, door middel van een EnergiePrestatieContract wordt verduurzaamd. De aanpak van Moneco maakt dit mogelijk.”

Het Energieonderzoek Centrum Nederland (ECN) heeft wereldwijd in kaart gebracht welke financiering – en verdienmodellen er zijn om rendabele investeringen in de verduurzaming van gebouwen en woningen aantrekkelijker te maken. Opdrachtgever was het International Energie Agentschap en doelgroep zijn vooral beleidsmakers en marktpartijen. Volgens onderzoeker Paul Vethman is de overheid aan zet. Vethman: “Als de overheid financiers helpt een aantrekkelijk aanbod aan financieringen op te bouwen, kan de markt meer op gang komen en kunnen financiers het vervolgens overnemen”.

1. Wat hebben jullie onderzocht?
Vethman: “We hebben in kaart gebracht welk verdienmodel zich het beste leent voor welk gebouwde omgeving segment. Verdienmodellen nemen financiële en niet-financiële belemmeringen voor verduurzaming weg. Zeker voor de bestaande bouw is dit noodzakelijk. Een voorbeeld is financiering via de energierekening (‘on-bill financing’): een klant leent via het energiebedrijf, dat in zee gaat met bijvoorbeeld een bank, voor duurzame maatregelen en betaalt dit via de eigen energierekening terug. Stel dat energiebedrijven markt zien in dit idee, dan is nodig dat de overheid wet – en regelgeving aanpast zodat energiebedrijven betalingen mogen innen. Recente ervaringen, bijvoorbeeld in de VS en Canada maar ook van Nuon in eigen land, kunnen gebruikt worden om deze constructie in de juiste vorm werkelijk aangeboden te krijgen. Een ander voorbeeld is een ESCo, waarbij een energiedienstverlener een bepaalde energiebesparing garandeert en ook de financiering van duurzame technieken op zich neemt. Hier ondersteunt de overheid al, bijvoorbeeld met modelcontracten via Agentschap NL. Een grotere markt is haalbaar als de overheid die verder stimuleert. Bijvoorbeeld meer garantie van kwaliteit en transparantie van energiediensten door opleidingen en certificering.

2. Stel u zit tegenover minister Spies van Binnenlandse Zaken. Welke twee aanbevelingen zou je haar geven om verduurzaming te bevorderen?
Vethman: “Ten eerste kan (haalbaarheids)onderzoek en bestaande praktijkervaringen de overheid meer actiegerichtheid geven. Vervolgens zullen zij marktpartijen voor de juiste financiering en verdienmodellen moeten interesseren, organiseren en stimuleren. De overheid kan daarbij het aanbieden van die verdienmodellen aantrekkelijker, en dus “werkend” maken. Dat kan via een fiscale stimulering, een garantieregeling, een revolverend fonds (zoals de provincie Overijssel is gestart), een subsidie of zoals eerder genoemd het wegnemen van juridische obstakels. Een suggestie is het in stand houden van een initiatief zoals de Garantieregeling Energiebesparingskrediet. Deze regeling maakte het voor banken mogelijk een rentekorting te geven op leningen voor duurzame maatregelen. Een belangrijke algemene boodschap tenslotte, is dat de marktpartijen vooral behoefte hebben aan bestendig beleid”.

3. Wat kan de overheid zelf doen?
Vethman: “De overheid heeft een voorbeeldfunctie. Ze zouden bijvoorbeeld meer energiedienstencontracten kunnen afsluiten, zoals eerder gedaan bij de renovatie van het gebouw van het Ministerie van Financiën. Ook kunnen publieke gebouwen voorzien worden van een groen energielabel.” De huidige Europese richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen (de EPBD) stimuleert deze voorbeeldfunctie al”.

Paper
ECN heeft op basis van haar studie interviews gehouden met een aantal financiers, waarin hun visie is gevraagd over oplossingen om het aanbod van financiering en verdienmodellen voor duurzame energie en energiebesparing in gebouwen te vergroten. Daarover komt ECN binnenkort met een kort artikel, dat ook op deze website wordt gepubliceerd.

Jan Rotmans, professor ‘Transitiemanagement’ aan de Erasmus Universiteit Rotterdam is een van de twee key note sprekers tijdens het symposium ‘Groen vastgoed, goed verhuurd?’. Rotmans betoogt dat het technisch mogelijk om de huidige bebouwde omgeving in 2030 energieneutraal te krijgen. Rotmans: “Technisch is dit mogelijk, dat heb ik Ecofys laten doorrekenen. De ‘bottle-neck’ zit hem in de organisatie en de samenwerking”.

Kunt u een tipje van de sluier geven, wat wordt uw boodschap tijdens het symposium?
Rotmans: “Mijn rol is het vuurtje opstoken. Ik zal de urgentie benadrukken, in economisch, sociaal en ecologisch opzicht, waarom verduurzaming van de bestaande bouw nodig is. Duurzame maatregelen zouden nog steeds te duur zijn, is de perceptie van sommigen. Onderzoek toont aan dat duurzame panden meer opleveren dan niet-duurzame panden. Maar duurzaamheid zit nog niet in het DNA van de vastgoedwereld. De juiste partijen komen nog niet bij elkaar en dat moet beter georganiseerd worden”.

Volgens u is het zelfs mogelijk dat de gehele bebouwde omgeving in 2030 energieneutraal kan zijn. Waar baseert u dat op?
Rotmans: “Technisch is dat mogelijk. We hebben het door laten rekenen door Ecofys. Het probleem is de organisatie en de bereidheid van partijen met de duurzaamheidsgedachte mee te gaan. Kiezen voor duurzaamheid heeft tal van voordelen: meer vastgoedwaarde, een betere leefomgeving, vijftigduizend nieuwe banen per jaar. Het is beter voor de economie en de bouw wordt uit het slop gehaald. Voor installateurs kan dit een Gouden Eeuw worden omdat ze veel bestaande gebouwen kunnen opknappen”.

Onderschrijft u de stelling: “Vastgoedeigenaren die nu niet gaan verduurzamen, missen straks de boot”
Rotmans: “Ik zie op dit moment een vierdeling. Tien procent is koploper. Er is nu een groep die achter deze koplopers aan gaat en je hebt dan nog de achterblijvers uit het peloton. Twintig procent zijn de achterblijvers, dat zijn de mensen die zich hardnekkig blijven verzetten. Ik verwacht dat die groep pas meegaat als het echt niet anders kan”.

Heeft de overheid een voorbeeldfunctie?
Rotmans: “Jazeker, ze hebben een voorbeeldfunctie naar de markt om hun eigen gebouwen te verduurzamen. Laatst was ik bij de Rijksgebouwendienst, maar ik schrok een beetje wat ik daar aantrof. Ik zag geen ‘drive’ om te gaan verduurzamen, er werd vooral gewezen naar andere ministeries. Toen heb ik ze erop gewezen dat ze zelf initiatief kunnen namen. Begin met een aantal voorbeeldgebouwen, maar tot nu toe zie ik er geen één”.

Lees ook deel 1 van het interview.

Schrijf nu in voor het symposium

Jan Rotmans, professor ‘Transitiemanagement’ aan de Erasmus Universiteit Rotterdam, is een van de twee key note sprekers tijdens het symposium ‘Groen vastgoed, goed verhuurd?’. Hoe ziet Rotmans de verduurzaming van de gebouwde omgeving in Nederland? Het gesprek start over het VPRO-programma ‘Slag om Nederland’. Bij de eerste aflevering van dit programma, is een mechanisme binnen de vastgoedwereld, verdienen aan nieuwbouw, inzichtelijk gemaakt door in te zoomen op het nieuwe hoofdkantoor van KPMG in Amstelveen. Naar verluidt hebben de partners van KPMG samen 25 miljoen euro verdiend aan het nieuwe kantoor. Het adviesbureau, dat zich voorstaat op haar duurzame imago, laat vijfhonderd meter verder een leeg kantoor achter.

Tijdens de Nacht van de Duurzaamheid werd het nummer ‘Rebel, Rebel’ gedraaid terwijl u het podium opkwam. Komt de rebel in u los als u de case van KPMG ziet?
Rotmans: “Ik ben altijd een rebel geweest. De perverse marktprikkels stimuleren het om een nieuw kantoorgebouw neer te zetten. Onder het mom van duurzaamheid wordt er geld verdiend. Als een grote huurder zich aanbiedt om een gebouw voor langere tijd te huren, wordt de prijs enorm opgedreven. Dat mechanisme, dat al jarenlang bestaat, komt nu aan de oppervlakte omdat er grootschalige leegstand is. De crisis zie ik als een zegen, omdat er niet meer onverwijld gebouwd kan worden. De afgelopen zestig jaar is er voor acht miljoen mensen gebouwd. De komende vijftig jaar kan er maar voor achthonderdduizend mensen gebouwd worden, slechts tien procent”.

Is er een oplossing voor dit mechanisme in de vastgoedwereld?
Rotmans: “De perverse prikkels en de daarmee samenhangende corruptie moeten uit de markt gesloopt worden. Keer het systeem om. Als er een nieuw gebouw neergezet wordt, zou er geen beloning moeten komen, maar een heffing. Deze heffing moet hoog genoeg om partijen ervan te weerhouden te gaan bouwen. Als we ervan uitgaan dat KPMG 25 miljoen euro heeft verdiend aan een nieuw kantoor, dan denk ik aan een heffing van vijf tot tien procent op de totale investering.”

U gaat ook een stap verder dan het gebouw. Volgens u moeten vastgoedeigenaren – en beleggers ook verantwoordelijk gesteld worden voor het gebied erom heen?
Rotmans: “Klopt. Een duurzaam gebouw moet iets aan de kwaliteit en samenhang van een gebied toevoegen. Het nieuwe TNT-gebouw in Hoofddorp staat in een foeilelijke omgeving. Daar staan drie gebouwen naast die volstrekt niet duurzaam zijn. Wat heb je aan een duurzaam gebouw als de omliggende omgeving totaal niet duurzaam is?”

Verantwoording voor het gehele gebied heeft nogal wat  consequenties voor de betrokken partijen..
Rotmans: “Het betekent dat een gebied anders geëxploiteerd moet gaan worden. Je krijgt andere verdienmodellen. De investeerder gaat profiteren van het rendement van een gebied in plaats van een enkel gebouw. Rendement in termen van schone energie, schone lucht, schoon water etc. Het betekent dat een gezamenlijke verantwoordelijkheid gedeeld wordt. Dat vergt een andere manier van denken. Tijdens het symposium zal ik een voorbeeld presenteren van dit idee”.

Morgen volgt het tweede deel van het interview.

Schrijf nu in voor het symposium

Foto: Cobouw 

Kees Rezelman zit niet graag stil. Hij is Managing Consultant Huisvesting & Vastgoed bij AT Osborne, vice-voorzitter van CoreNet Global Benelux en is als docent verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate, waar hij het vak CREM doceert. Donderdag 16 februari a.s. is Rezelman dagvoorzitter van het symposium ‘Groen vastgoed, goed verhuurd?’, georganiseerd door het Platform Duurzame Huisvesting. In dit vraaggesprek pleit Rezelman voor meer onderlinge samenwerking in de vastgoed – en huisvestingsketen en bestuurlijke lef. Rezelman: “Iedereen probeert het eigen wiel uit te vinden, maar er wordt te weinig kennis en ervaring gedeeld. Het is nodig om het duurzaamheidsproces écht verder te brengen”.

Samenwerking

Naast lef is samenwerking hét sleutelwoord, zegt Rezelman. Rezelman: “Ik ben het met Anke van Hal eens (hoogleraar Sustainable Housing Transformation bij de TU Delft): er wordt te veel geëxperimenteerd, maar er wordt nog te weinig van geleerd. Iedereen probeert het eigen wiel uit te vinden. Ik geloof dat partijen die zich nu afzijdig houden van samenwerking, de boot gaan missen. Durf over de eigen grenzen heen te kijken, deel samen de goede voorbeelden en maak het niet te ingewikkeld. Dat brengt het proces verder. Er is namelijk nog veel laaghangend fruit in het bestaande vastgoed”.

Praktijkvoorbeelden

Het Platform Duurzame Huisvesting speelt volgens Rezelman een uitstekende rol om de huisvestings – en vastgoedketen bij elkaar te brengen. Hij verwacht dat het aanstaande Symposium ‘Groen Vastgoed, goed verhuurd?’ zich gaat onderscheiden doordat er veel aandacht is voor de vele praktijkvoorbeelden. Een bijzondere case is door AT Osborne en verhuurder Triodos zelf in de praktijk gebracht: de transformatie van een monumentaal familiehuis in Baarn tot een modern kantoor. Tijdens het symposium wordt het prestatiecontract van deze case ook behandeld.

Innovatie door combinatie

Rezelman: “Duurzaamheid is ook ergens met plezier werken. Bij ons eigen kantoor zie je dat Het Nieuwe Werken, het plaats  – en tijdsonafhankelijk werken, en duurzaamheid een heel goede combinatie is.  We gebruiken minder vierkante meters, maar de kwaliteit van vierkante meters is verhoogd. Er liggen legio kansen door duurzaamheid, Het Nieuwe Werken en andere contractvormen te combineren”. Deze combinatie is voor de vastgoedsector nog nieuw en best lastig. Het vraagt namelijk visie op Het Nieuwe Werken, inhoudelijke en proceskennis op het gebied van duurzaamheid én ervaring met innovatieve juridische en financiële constructies.

Lees ook het eerste deel van het interview met Kees Rezelman.

Kees Rezelman zit niet graag stil. Hij is Managing Consultant Huisvesting & Vastgoed bij AT Osborne, vice-voorzitter van CoreNet Global Benelux en is als docent verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate, waar hij het vak CREM doceert. Donderdag 16 februari a.s. is Rezelman dagvoorzitter van het symposium ‘Groen vastgoed, goed verhuurd’, georganiseerd door het Platform Duurzame Huisvesting. In dit eerste deel van het vraaggesprek pleit Rezelman voor meer bestuurlijke lef in de vastgoed – en huisvestingsketen om de verduurzaming van het bestaande vastgoed te realiseren.

Barre realiteit

Rezelman ziet zowel in het bedrijfsleven als de overheid hetzelfde patroon: bestuurders zitten ingeklemd tussen hun torenhoge ambities en de barre realiteit. Rezelman: “Bij het bedrijfsleven is het hoofdkantoor vaak het neusje van de zalm. Maar kijk je verder naar de achterkant van het bedrijf, naar de back-office kantoren en de fabrieken, dan is duurzaamheid (vaak) geen ‘issue’. Terwijl juist daar de meeste vierkante meters zijn en de meeste energie verstookt wordt”. De overheid kampt met de heersende bezuinigingstrend. Hij noemt de gemeente Rotterdam als voorbeeld. Rezelman: “Met het ESCo-contract voor de zwembaden hebben ze een geweldige PR gehad. Ook staat er een mooi duurzaam nieuw stadskantoor gepland. De realiteit is echter dat er in Rotterdam tienduizenden vierkante meters aan gemeentelijk vastgoed is, dat moeizaam te verduurzamen is”.

Leiderschap

In bijvoorbeeld het hoger onderwijs mist Rezelman visie om met verduurzaming van het bestaande vastgoed echte stappen te maken. In de zorg bijvoorbeeld liggen vanwege de marktwerking de prioriteiten elders. Ook is er onvoldoende kennis aanwezig op zowel het bestuursniveau als de lagere organisatieniveaus om duurzame maatregelen in het vastgoed te bedenken en te implementeren. Rezelman: “De masterclass ‘Energiebesparing in de zorg’, georganiseerd door AgentschapNL, voorzag écht in een behoefte. In de zorg wordt enorm veel vierkante meters gebruikt. Daar is enorm veel winst te behalen. Ook omdat veel zorginstellingen hun gebouwen in eigen bezit hebben, liggen daar kansen, maar vraagt leiderschap”.

Bestuurlijke lef

Bestuurlijke lef. Leiderschap. Je nek uitsteken. Woorden die meerdere keren vallen tijdens het gesprek. Rezelman noemt het nieuwe hoofdkantoor van TNT als voorbeeld. Rezelman: “Ik zat daar zelf aan tafel. Flip Verwaaijen (voormalig directeur TNT Real Estate) kon zijn ambities realiseren doordat Peter Bakker (de voormalige CEO van TNT) het project ondersteunde. Nu Peter Bakker weg is, zit er een ander bestuur en lijkt de belangstelling voor duurzaamheid bij TNT te zijn weggezakt”. Huurders als TNT hebben de markt een spiegel voorgehouden. Rezelman: “Uit onderzoek van Corenet Global blijkt dat tachtig procent van de ondervraagde huurders bereid is om in duurzaamheid te investeren. Beleggers en ontwikkelaars, een paar positieve uitzonderingen daargelaten, lopen achter de feiten aan. Het GRESB-onderzoek van de Universiteit van Maastricht en de Erasmus Universiteit heeft geholpen aan het besef dat er met verduurzaming geld kan worden verdiend. Niettemin is de verduurzamingsmarkt pas een paar jaar bezig en is deze ‘jong’ te noemen”.

Maandag volgt het tweede deel van het interview, waarin Rezelman pleit voor meer samenwerking in de vastgoedketen.

Bron: Platform Duurzame Huisvesting
Foto: FMM