Column: Kwaliteit in vastgoed – hoe ver moet je gaan?

Column: Kwaliteit in vastgoed – hoe ver moet je gaan?

In de huidige vastgoedmarkt begint langzaam het besef door te dringen dat de bestaande contracten tussen huurder en belegger niet leiden tot optimale huisvesting. Het verschil tussen vraag (goede werkplek, redelijke prijs) en aanbod (casco kantoor tegen m2 prijs) heeft geleid tot een enorme mismatch.

Beleggers bieden optisch goedkope huisvesting aan en ontwikkelaars realiseren vastgoed waar niemand op zit te wachten. Huurders worden gedwongen allerlei zaken te regelen die niet tot hun business behoren. Dit vereist een fundamentele verandering. De kern van de oplossing ligt in het creëren van waarde voor de gebruiker en de belegger.

Nieuwe contractvorm
Die waardecreatie kan worden gerealiseerd met een nieuwe contractvorm. De gebruiker is bereid om voor een goede, gezonde werkplek huisvestingslasten te betalen. Die huisvestingslasten betaalt hij in een traditioneel contract immers ook. Echter door een totale prijs voor de huisvesting van zijn personeel te onderhandelen in plaats van een huurprijs per m2 ontstaat een hogere vaste geldstroom, die de vastgoedbelegger inzet om kwaliteit en comfort aan te bieden. De gebruiker betaalt voor het comfortabele kantoor niet meer dan dat hij voorheen voor een ‘marktconform’ kantoor betaalde van lagere kwaliteit.

Afhankelijk van de wens van de gebruiker en de mogelijkheden van de vastgoedbelegger worden delen van de huisvestingslasten dus verschoven van variabel naar vast, van verrekenbaar naar huur. In onze praktijk is gebleken dat met name servicekosten en energielasten voor deze verschuiving in aanmerking komen. Gevolg van het comfortabele kantoor is dat er ook nog eens duurzame kwaliteit wordt aangeboden. In een kantoor met lage energielasten en lage servicekosten is geïnvesteerd in energiezuinige maatregelen en milieuvriendelijke materialen. Duurzaamheid is dan ook direct gevolg van het creëren van comfort en kwaliteit.

Optimum tussen comfort, kwaliteit en huisvestinglasten
De grote vraag in deze nieuwe aanpak is: Hoe ver moet je gaan? Wanneer is een investering in comfort zinvol en rendabel, en wanneer is een investering in kwaliteit niet rendabel? Onderzoek van Local naar een tiental projecten in het afgelopen jaar laat zien dat er een optimum is tussen comfort, kwaliteit en huisvestinglasten. Dit optimum ligt bij een kantoor dat hoog scoort op de bestaande duurzaamheidsmeetlatten. Het ligt op EPA-U label A – A+, GreenCalc 210-240 punten en BREAAM NL ‘very good– excellent’, afhankelijk van externe factoren.

Het is opvallend dat de standaard Nederlandse kantorenportefeuille een verhouding kwaliteit – waarde kent, die aanzienlijk minder gunstig ligt dan het optimum dat wij zien. Ook nieuwe kantoren die volgens het huidige bouwbesluit worden gebouwd wijken sterk af van het optimum voor de huurder en belegger. Daarom nog eens: is het niet tijd voor een fundamentele verandering?

Philip Boswinkel (Msc MRE MRICS) is partner bij Local, een onafhankelijk bedrijf voor de (her)ontwikkeling van duurzaam vastgoed (www.localcompany.nl). Daarnaast is hij mede-oprichter van de Stichting WarmBouwen, docent aan de Amsterdam School of Real Estate en secretaris van Stichting Vogelwijk Energiek.