Ronald van den Hoff (Seats2Meet): “Kantoren van 9 tot 5 functioneren niet meer”

Ronald van den Hoff (Seats2Meet): “Kantoren van 9 tot 5 functioneren niet meer”

Van den Hoff is directeur van de C.D.E.F. Holding, die onder meer het populaire Seats2Meet in de markt heeft gezet. Van den Hoff: “We verdienen 3 keer zoveel als traditionele vergadercentra.”

Hoe is Seats2Meet ontstaan?
Van den Hoff: “Ik ben actief geweest in de traditionele congrescentra en je zag een verandering aankomen. In 2001 zijn we toen Meeting Plaza & Lounge gestart, maar dat is faliekant mislukt. Er waren nog niet zoveel Zp-ers en er was geen social media. Ondernemerschap is ook leren van de dingen die fout gaan. Een paar jaar later is Seats2Meet gestart en het is een doorslaand succes. We hebben nu 10 locaties met in totaal 15.000 m2. De komende 5 jaar wordt op elke NS-locatie een Seats2Meet gerealiseerd. Dit jaar komen er nog nieuwe locaties op de NS-stations in Amersfoort en Den Bosch.”

Hoe ziet uw verdienmodel eruit?
Van den Hoff: “We verdienen aan de vergaderplekken die je bij ons kunt huren. Jaarlijks vergaderen er per locatie tussen de 20 – en 60 duizend mensen en werken er tussen 5 – tot 25-duizend mensen. Dat zijn de aantallen waar je over spreekt. Elke Zp-er reserveert gemiddeld 4 keer per jaar een ruimte. De opbrengt per reservering is daarom veel hoger, omdat er geen kortingen kunnen worden bedongen. We hebben ook een andere kostenstructuur dan traditionele organisaties: geen sales, marketing, PR of secretariaat. We draaien met 3 fte’s, dat waren er vroeger 20. De Zp-ers zijn onze fans en maken gratis reclame voor ons door elkaar te tippen. In ruil daarvoor zijn de werkplekken in de centrale lounge ‘gratis’, evenals de koffie, thee, wifi en de lunch. Maar die wederkerigheid van onze doelgroep is goud waard. Met ons totale concept Seats2Meet houden we onderaan de streep dan drie keer zoveel over als de traditionele vergadercentra.”

Wat is uw indruk van de vastgoedmarkt, als gebruiker van vastgoed?
Van den Hoff: “Mensen blijven teveel hangen in het hun bekende speelveld. Je hoort: ‘er zit een zeepbel in het vastgoed’. Klopt. Je hoort: ‘er is een rigide wet – en regelgeving’ Klopt. Je hoort: ‘de grote organisaties gaan x en y doen’. Dat zal allemaal wel, maar daar kom je er niet mee. Stel jezelf de volgende vragen: welke ontwikkelaar gaat het risico lopen in de huidige markt? Wie gaat het financieren? Waar haal je een eindgebruiker vandaan?’ Als daar al antwoorden op waren, dan waren ze al lang gegeven”.

Wat is de consequentie?
Van den Hoff: “Je zult het bestaande speelveld moeten verlaten, want de oplossingen liggen buiten dat speelveld. Traditionele partijen gaan voorbij aan de actuele trends en marktontwikkelingen. Het gaat steeds om grotere organisaties en grotere huurders. Maar wat is groot, daar heeft iedereen toch een ander beeld van? Wat we in Nederland heel groot noemen, is mondiaal helemaal niet groot. En wat we in Nederland heel groot noemen, wordt ook in Nederland klein. Grote organisaties zoals we die nu kennen, zullen over maximaal tien jaar niet meer bestaan. Denk aan bedrijven als Nokia, KPN of TNT.”

Dus de lijst van de AEX wordt een stukje korter?
Van den Hoff: “Ze vallen weg, worden kleiner of ze komen in een andere vorm terug. Denk aan een bedrijf als Randstad. Je kunt mensen uitzenden, maar als er dankzij de vergrijzing veel minder mensen meer zijn, waar ga je dan aan verdienen? Dan wordt je vanzelf kleiner” .

Stel u bent Gerrit Zalm. Hoe zou u ABN AMRO vormgeven?
Van den Hoff:  “Ik zou van ABN AMRO een heel saaie, degelijke bank maken. Een heel kleine bank die ervoor zorgt dat de geldtransactie van A naar B er morgen of vandaag is. Tegen lage kosten. Alle internationale aspiraties zou ik overboord zetten. In Nederland hebben we soort grootheidswaanzin, die stamt uit de Gouden Eeuw. We vinden dat we goed zijn op een aantal terreinen en met een aantal bedrijven. Het goede nieuws is dat we dat helemaal niet zijn. Op een aantal terreinen speelt Nederland niet meer mee. Dat is niet erg, maar dan moet je andere terreinen gaan zoeken”.

Waar moeten al die mensen van de grote bedrijven naartoe?
Van den Hoff: “In het geval van de ABN AMRO is meer dan de helft van het personeel over tien jaar niet meer werkzaam vanwege vergrijzing. Een deel, zeg 10.000 man, heb je nodig voor je kernprocessen. Het andere deel gaat vanzelf wel weg als ze weten dat de ambities van ABN AMRO worden bijgesteld. Dat is niet erg, want die mensen vinden een andere plek. Niet bij een andere corporate zoals KPN of TNT, maar in een waarde-netwerk.”

Een waarde-netwerk?
Van den Hoff: “We zitten in een transitie naar een nieuw economisch systeem dat er fundamenteel anders uitziet. We moeten gaan denken in waardenetwerken in plaats van waardeketens. Binnen waardenetwerken is er sprake van een hoge mate van wederkerigheid en van zelforganisatie. Je werkt samen in hetzelfde waardenetwerk met behoud van je eigen identiteit, terwijl je vroeger met elkaar concurreerde. In de nieuwe waardenetwerken zit een soort automatisme dat je elkaar opzoekt en dingen met elkaar deelt omdat je er met zijn allen beter van wordt. Dit zijn ontwikkelingen waarvan de traditionele organisaties helemaal niet snappen wat daar gebeurt.“

De opmars van de ZP-er is daarvan een resultante?
Van den Hoff: “De ‘ZP-ers’ (zelfstandig personeel zoals ik ze noem) zijn tot elkaar veroordeeld om waarde te creëren en gaan daarom samenwerken. Die gaan samenwerken in andere vormen dan we toen nu toe gewend zijn. Een aantal samenwerkingsverbanden functioneert niet meer tussen maandag 9 uur ’s ochtends en vrijdag 5 uur ’s middags binnen vier muren en een dak, wat we nu kantoor noemen”.

Wat betekent dat voor vastgoed?
Van den Hoff: “Het denken in hokjes als ‘commercieel vastgoed’ of ‘retail’ is voorbij. Je ziet steeds meer dat er mengvormen ontstaan tussen functies. In Ijsland is er een stuk vastgoed. ’s Ochtend kun je er ontbijten, ’s middags lunchen, aan het einde van de middag een borrel drinken’ ’s avonds dineren en ’s nachts naar een nachtclub. Het verschil dat er 5 verschillende exploitanten in 1 gebouw actief zijn. Dat mag niet in Nederland vanwege de rigide wetgeving. We moeten steeds meer buiten de kaders gaan denken die we nu stellen. Dat betekent ook dat je dat op andere plekken gaat vinden. “

Society 3.0
Van den Hoff is auteur van het boek Society 3.0.