Hordijk: “Verduurzaam alleen als je al een huurder hebt”

Hordijk: “Verduurzaam alleen als je al een huurder hebt”

Hoogleraar Aart Hordijk is verbonden aan de lobbyorganisatie Vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Daarnaast heeft hij vorig jaar de leerstoel ROZ Real Estate Valuation aanvaard aan de Universiteit van Tilburg en is ook verbonden aan de TiasNimbas Business School. Volgens Hordijk kan er alleen verduurzaamd worden als er al een huurder is gevonden. Hordijk: “We moeten naar een ‘split incentive’.”

 

De Triodos Bank zegt: ‘De overheidseis van energielabel C, daar gaat te weinig voorbeeldfunctie van uit’. Wat is uw mening?
Hordijk: “De Triodos Bank zou graag zien dat de overheid zou gaan aankondigen dat het minimaal een A label zou moeten zijn. De ambitie van de Triodos Bank is label A, maar ze hebben een kleine, overzichtelijke vastgoedportefeuille van 15 gebouwen. Als je de eis van label A zou doorzetten en je kijkt naar de doorlooptijd van het proces aankoop-verduurzamen-verhuur, dat duurt gewoon erg lang. Het gevolg is dat als we 20% minder CO2 willen bereiken, de gebouwde omgeving een reductie moet laten zien van 40%. Dat is een immense opgave. Je moet dus veel groter leren denken dan met een kleine portefeuille aan de gang te gaan. De uitdaging zit hem in de bestaande bouw. Hoe gaan we nu bestaande vastgoedcontracten openbreken en zorgen dat we aan de Europese eis gaan voldoen?“

Huurconstructies zijn volgens u bepalend voor het slagen van duurzaamheid?
Hordijk: “Er is hier gesproken over de mogelijkheid van een all-in huur, waarbij in het contract een vaste prijscomponent is opgenomen voor energie. Bij dat idee heb ik een aantal kanttekeningen. Laten we met de aanbiedingskant beginnen. Een energiebedrijf als Eneco doet daar vrij gemakkelijk over: ‘Wij kunnen die energieprijs garanderen’. Dan denk ik: hoe bestaat dat, want de prijzen zijn erg volatiel. De enige manier om daar zekerheid over te bieden is dat je energie op termijn inkoopt. Dat zie ik niet zo snel gebeuren dat energiebedrijven dat gaan doen, want bij dat soort volatiliteit worden heel hoge premies gevraagd. De consequentie is dat je dat gaat doorberekenen aan de klant”.

Waar ziet u de oplossing in?
Hordijk: “We moeten naar een ‘split incentive’, zoals Brussel ook suggereert. Een ‘incentive’ voor de eigenaar en een ‘incentive’ voor de huurder. Stel nu normatief vast wat de investering van een eigenaar betekent in de besparing van het energieverbruik. Al het overige is het voordeel voor de huurder. Het kan dus niet zo zijn dat een eigenaar zegt: ‘we gaan een verbetering aanbrengen en dat willen we terugverdienen in de restanttijd van het huurcontract’. Dat is niet rechtvaardig. Stel dat het huurcontract nog 3 jaar doorloopt, terwijl het gebouw er 20 jaar staat, dan draait een huurder daar de eerste 3 jaar voor op. Dat is niet eerlijk. Als eigenaar moet je een inschatting maken over wat de investeringen en afschrijvingen zijn en wat je in rekening brengt bij de huurder. Dat is een duidelijk verhaal, maar dan moet er wel de bereidheid zijn om die kant op te gaan”

Proeft u die bereidheid?
Hordijk: “Nou, bij beleggers verwacht ik nog wel de nodige weerstand. Het tegenargument van de belegger is: ‘ik heb een huurder voor vier jaar, maar het gebouw gaat nog 20 jaar mee. Ik krijg dus maar een gedeelte van mijn investering terug. Vind ik daarna weer snel een nieuwe huurder ? Ik loop dus risico dat ik een gedeelte van mijn investering niet terug krijg’. Anderzijds zeg ik: ‘Als je denkt dat het een goede locatie is, dan moet je dat gewoon doen. En anders moet je dat niet doen en met de kans dat de huurder weggaat.’

Gaat verduurzaming voordat je een huurder hebt, werken?
Hordijk: “Verduurzaming kan vaak alleen maar als je een huurder hebt. Iedereen die zegt dat je het van te voren moet doen, onderschat de mogelijkheid om het te financieren. Vastgoedadviseur JLL gaf tijdens het debat aan: ‘Doe het maar, dan kan het eerder verhuurd worden’. Maar zo zitten beleggers vaak niet in elkaar, die willen een terugverdiencapaciteit gegarandeerd zien en hun financier ook. En daar hebben ze gelijk in”.

Verduurzaming lijkt binnen het vastgoed voor spanning te zorgen?
Hordijk: “Het is een uitdaging waar je wat mee moet. Laten we de uitdaging aangaan, maar wel op een convergerende manier en niet op een divergerende manier. Tegen duurzaamheid kan niemand zijn. Een nieuw onderwerp start altijd chaotisch en iedereen denkt het wiel te hebben uitgevonden. Dat moet je vooral laten gebeuren, want ‘best practices’ zijn prima. Maar op een gegeven moment is het tijd om te structureren en bij dit proces zijn we nu aanbeland”.

De actuele leegstand van kantoren heeft ook zijn invloed op verduurzaming van bestaand bezit. Amsterdam zegt: alleen nieuwbouw realiseren, als het oude gebouw gesloopt wordt?
Hordijk: “Dat betekent dat 40% nieuwbouw ook 40% slopen is. Dat is lastig want degene die wil bouwen is geen eigenaar van de te slopen panden. Hoe ga je dat regelen? Het klinkt leuker dan in de praktijk uitvoerbaar is. Samenwerking wordt bemoeilijkt, want het kunnen concurrenten zijn van elkaar. De overheid heeft als taak om kaders te stellen voor samenwerking tussen partijen. De overheid moet faciliteren en kaders scheppen, maar zich er niet zelf mee bemoeien. “

Gaat duurzame nieuwbouw ten koste van verduurzaming van bestaande bouw?
Hordijk: “De taakopdracht ligt bij de verbetering van de bestaande bouw. Eerst moeten Nederland de goede locaties vastgesteld worden. En hoe kunnen wij op de goede locaties de huurcontracten zo aanpassen dat het voor de huurder leuker is om daar langer te blijven. Dat is beter dan dat je zegt: onder het mom van duurzaamheid haal ik huurders uit bestaande gebouwen weg en stop ik ze in nieuwe gebouwen”.

Deel 1 interview
Lees ook deel 1 van het interview met Dhr. Hordijk.