Nils Kok (UM): “Vastgoedbranche moet verlies nemen”

Nils Kok (UM): “Vastgoedbranche moet verlies nemen”

Nils Kok is als assistant professor in Finance verbonden aan de Universiteit Maastricht en is daarnaast bezoekend professor bij de Berkeley University. Ook heeft hij de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) opgericht, waarbij hij namens nationale en internationale vermogensbeheerders vastgoedmanagers doorlicht op het gebied van energiebesparing en duurzaamheid. Kok: “Niet-duurzaam vastgoed komt in een neerwaartse spiraal terecht”.

Betere scores

In februari dit jaar kwam het rapport ‘De waarde van energiezuinigheid en bereikbaarheid’ uit van Nils Kok (UM) en Maarten Jennen (Erasmus Universiteit). Het blijkt, uit een analyse van bijna 1100 huurtransacties in Nederland, dat ‘niet-groene’ kantoren een huurniveau hebben dat gemiddeld 6,5 procent lager ligt dan kantoren met een ‘groen’ energielabel. Ook blijkt er een sterke relatie tussen het huurniveau en de nabijheid van treinstations en voorzieningen in de buurt. Elke kilometer dat de afstand tot een treinstation toeneemt, daalt de huurprijs met ongeveer dertien procent. Kok geeft aan dat uit Amerikaanse onderzoek blijkt dat ook de bezettingsgraad (-7 procent) en de transactieprijzen (-13 procent) van niet-duurzame panden gemiddeld lager liggen in vergelijking met duurzaam vastgoed. Investeer je in duurzaamheid, dan leidt dit in de VS tot een toename van gemiddeld bijna 1 dollar per m2 in huurprijs en gemiddeld 13 dollar per m2 in transactieprijs. Volgens Kok is deze lijn ook door te trekken voor Europa.

Neerwaartse spiraal

Niet-duurzaam vastgoed komt volgens Kok in een neerwaartse spiraal terecht. Kok: “De onderkant van de markt, de periferie, heeft te maken met huurdalingen in plaats van stijging. Vastgoed ver van het OV heeft geen toekomst meer. Voor panden op B – en C-locaties gaan de servicekosten steeds zwaarder meewegen in de totale lasten. Servicekosten per m2 kunnen bij sommige gebouwen even hoog worden als de huurprijs per m2”. Niettemin heeft ook vastgoed dichtbij OV het moeilijk, denk bijvoorbeeld aan Amsterdam Sloterdijk? Kok: “Dat klopt, we gaan dan ook naar een situatie waarbij de overheid zegt: ‘voordat er nieuw ontwikkeld wordt, moet er eerst iets gaan gebeuren. Misschien moeten daar wel een paar gebouwen plat”.

Overheid

Volgens Kok is er een rol voor de overheid weggelegd om de herontwikkeling van leegstaande panden te stimuleren via subsidies, maar ook door ‘building audits’ uit te voeren. Kok: “Als je de sector nu overlaat aan de markt, staan veel panden nog jaren leeg, ontstaat er verpaupering en wellicht zelfs ‘no-go areas’. De overheid zal dus moeten helpen”. De vastgoedsector zal ook een verlies moeten nemen op investeringen in bestaand vastgoed. Kok: “Dat is pijnlijk als je jaren lang rendementen van 10-15% hebt gehad. Maar zonder risico geen rendement en valt dus ook wel eens een klap”.

Morgen volgt deel 2 van het interview.

Rapport

Bekijk ook de video