Cofely: “De verduurzaming van het vastgoed in Nederland begint pas”

Cofely: “De verduurzaming van het vastgoed in Nederland begint pas”

Directeur Bas Ambachtsheer van Cofely Energy Solutions, die zijn leven lang werkte in de luchtvaartsector, is nu anderhalf jaar actief in de vastgoedwereld. Naar eigen zeggen is de tijd voorbij dat wij als installateur achteraan de keten aansluiten. Cofely gaat zich als regisseur van het bouw – en vastgoedproces profileren, waarbij bouw, beheer en exploitatie geïntegreerd zijn. Deze ambitie raakt de bedrijfsmodellen van andere spelers in de markt. Ambachtsheer: “De eerste reactie is: vasthouden aan hoe men het altijd heeft gedaan en dat werkt niet meer”.

We hebben eerder geconcludeerd dat de desorganisatie in het beheerproces ervoor zorgt dat het energieverbruik hoger is dan verwacht mag worden. Wat is het structurele probleem hierachter?
Ambachtsheer: “Bij veel gebouwen is geen regisseur aangesteld die verantwoordelijk is voor het totale energieverbruik. Nu wordt door teveel partijen los geopereerd. Het gevolg is dat niemand verantwoording neemt voor zijn fouten en er een welles-nietes spelletje ontstaat. Dat spel spelen wij niet meer mee. Dat is een van de redenen om ons als regisseur te profileren. Daarom zeggen we nu: ‘geef ons, of een andere partij, in zijn geheel de regie’. Daarmee voorkom je afstemmingsproblematiek. Maar in de praktijk zijn partijen hier lastig van te overtuigen.”

Maar zij denken: ‘Daar komt die grote jongen, Cofely, die gaat ons werk afpakken..’
Ambachtsheer: “Ze hoeven niet bang te zijn, want ze kunnen gewoon hun werk in het gebouw blijven doen. Alleen: wel volgens de kaders van een regisseur die de gehele kwaliteit en energieprestaties monitort.”

Welke reacties krijgt u van vastgoedspelers op uw ambities?
Ambachtsheer: “Op bestuursniveau zijn de reacties meestal positief: ‘begrijpelijk, waarom doen we het niet zo?’. Vervolgens komt het besef: ‘hé, maar als die partij het overneemt, verdienen zij er dan veel aan?’. Dat vind ik typisch aan de vastgoedwereld. Gelukkig kan ik transparant uitleggen dat wij normale marges maken en die zijn zeker niet te hoog. Een groot deel van vastgoedbeheerders zijn gewend aan ‘verdeel en heers’ en sturen enkel op kosten. Hierdoor wordt er steeds goedkoper beheerd. Met als gevolg dat er concessies worden gedaan aan keuzes die voor de integraliteit van een gebouw belangrijk zijn. En als het niet goed gaat hebben ze een onafhankelijke adviseur nodig om te vertellen wat er precies technisch niet goed gaat. Uiteindelijk is niemand eindverantwoordelijk. De gesprekken die we voeren om servicekosten drastisch te verlagen lopen stroef omdat de counterpart betaald wordt van een percentage van de omzet.  Tja, het is aan een kalkoen vragen: ‘Wat eten we met Kerstmis? Het is erg lastig”.

Heeft u het over een grote groep?
Ambachtsheer: “In de praktijk zie ik dat 20% proactief omgaat met energieverbruik – en besparing. Dit heeft als gevolg dat er toch weinig beweging is en er geen natuurlijke tendens is om deze uitdagingen waar we voor staan te verbeteren. We staan dus echt nog maar aan het begin met de verduurzamingsopgave om energiebesparingen te gelde te maken”.

Terwijl er toch urgentie moet zijn. 15% leegstand op nationaal niveau. Een CO2-doelstelling vanuit Europa: 30 procent CO2-reductie in 2020?
Ambachtsheer: “In bepaalde gebieden zal altijd leegstand blijven bestaan. De winst zit vooral in de bestaande voorraad. Door beter beheer en een regiorol kan daar veel bereikt worden. Maatregelen kunnen binnen 1 tot 3 jaar terugverdiend worden met een gemiddelde energiebesparing van 15%. Door automatisering en flexibilisering kan er nog meer besparing gerealiseerd worden. Je zult steeds een keuze moeten maken tussen een lichte, medium en zware verduurzamingsrenovaties”.

 

Heeft de houding binnen de vastgoedwereld u eigenlijk verrast?
Ambachtsheer: “Ja. In de luchtvaart, waar ik vandaan kom, liggen er hogere kwaliteitseisen en wordt er meer integraal in oplossingen gedacht. Je zorgt dat het vliegtuig in de lucht blijft. In de vastgoedmarkt wil men zo snel mogelijk een huurder vinden, een positie bemachtigen en voordat het project is begonnen, is het object doorverkocht en is er veel winst gemaakt. Op zich is met dat verdienmodel niets mis, maar het heeft tot gevolg dat er in de operationele fase er steeds minder geld is voor kwaliteit”.

Met welke gevolgen?
Ambachtsheer: “Wat aan de voorkant beloofd is, kan in de fase erna niet waargemaakt worden. Er wordt aan de voorkant te veel geld verloren aan adviseurs en aan projectontwikkeling, terwijl hier eigenlijk al veel goeds gedaan kan worden. Dan vraag ik me af: ‘waar is de balans gebleven?’ Zodra wij meer aan de voorkant mogen meedenken, zal je zien dat veel schakels overbodig gaan worden, die het proces nu te duur maken.”

Kunt u deze schakels benoemen?
Ambachtsheer: “ Het gaat vooral over de afstemming tussen adviseurs. Mijn ervaring is dat adviseurs heel vertragend kunnen werken. Bovendien is bij veel bureaus de kennis niet op orde. Er worden dingen bedacht die in de praktijk niet kunnen. Vervolgens geven wij aan dat het niet uitvoerbaar is. Niemand geeft vervolgens zijn fout toe. Uiteindelijk moeten wij naar een projectdirecteur om te zeggen: ‘we willen graag, maar kunnen dit niet uitvoeren’. Dit kost allemaal onnodig veel geld. De voorkant kan veel strakker geregeld worden, zeker omdat wij ook garanties durven te geven”.

Doen jullie het altijd goed?

Ambachtsheer: “Dat zeg ik niet. Sinds ik hier werk, heb ik bij Energy Solutions een eigen bouwbegeleiding ingesteld. Als we werk laten uitvoeren door een ander Cofely bedrijf, lopen mijn bouwbegeleiders mee. Juist om ervoor te zorgen dat er nooit concessies gedaan worden aan het integrale ontwerp. Op deze manier bewaak ik de kwaliteit tegenover de klant. Ook bij het Mahler 4 project hebben we het afgelopen jaar veel werk gericht om de betrouwbaarheid omhoog te krijgen. En dat is gelukt! Het zal nog wel even duren voordat de perceptie in de markt dat ook zal zien”.

Hoe kan Cofely de garanties geven die jullie zeggen te geven?
Ambachtsheer: “We investeren veel in productontwikkeling en innovatie. In het researchlab in Parijs wordt voor 200 miljoen euro geïnvesteerd om duurzame energietoepassingen te testen. Dat is een groot voordeel als je deel uitmaakt van het grootste energiebedrijf ter wereld. Zo wordt er een onderzoek gedaan naar zonnepanelen die tegelijkertijd zorgen voor natuurlijke ventilatie en koeling. Dat grootschalige onderzoek naar bouwtechnische oplossingen, klimatologische systemen etc. hebben onze concurrenten niet”.

Lees ook deel 1 en deel 3 van het interview.