Energiemanagement voor vastgoedbeheer

energiemanagementEnergiemanagement is een activiteit die vast onderdeel zou moeten uitmaken van het takenpakket van facility management en (technisch) gebouwbeheer. Niet alleen omdat energie een kostenbepalende factor is die een direct gevolg is van de gebruiksaard van een gebouw, maar ook vanwege de samenhang tussen de kwaliteit van het binnenklimaat, de gezondheid en productiviteit van medewerkers en het dagelijkse energieverbruik.

Energiemanagement of energiebeheer is een structurele managementtaak met de energieprestatie van een gebouw als key performance indicator.

Energiemanagement

Energiemanagement is het geheel van activiteiten dat zich richt op een efficiënte energiehuishouding van een gebouw of een gebouwportefeuille. Het woord efficiëntie betekent hier zowel energie-efficiënt, dus met een optimale energieprestatie, als kostenefficiënt, dus tegen de laagst mogelijke kosten. Energiemanagement omvat de inkoop van energie met de best passende voorwaarden, energiemonitoring voor het bewaken van de energieprestatie en de onderhoudsplanning, gericht op door te voeren maatregelen voor energiebesparing, tot en met het aangaan van energieprestatiecontracten.

De kosten van energie

Voor het facility management is de kostprijs per werkplek een belangrijke indicator, en deze ligt momenteel net onder de 9.000 euro per jaar. Het aantal vierkante meters per medewerker is de afgelopen jaren gedaald, mede door de introductie van flexplekken als onderdeel van het nieuwe werken. De gemiddelde werkplek telt afgerond 20 m2. De servicekosten bedragen gemiddeld zo’n 30 euro per m2 en liggen lager dan voorgaande jaren.

Het aandeel van de kosten voor energie in de totale werkplekkosten is maar zeer beperkt. Toch wordt bijna de helft van de servicekosten bepaald door de kosten voor elektriciteit, gas, warmte en water. Per m2 is het gemiddelde zo’n 13 euro, zei het met een spreiding van 8 tot 20 euro. Op jaarbasis per werkplek dus 260 euro, slechts 3 procent van de totale kosten. Maar voor een gebouw vanaf honderd medewerkers begint dat toch aardig te tellen.

Besparingspotentieel

Door ECN wordt het energieverbruik in de gebouwde omgeving in kaart gebracht, zo veel mogelijk naar aard van het gebruik, zoals kantoor, zorg, onderwijs, en naar grootte klasse. Hieruit blijkt het enorme besparingspotentieel voor het energieverbruik in gebouwen van handel, diensten en overheid. Besparingen die oplopen tot 30 procent zijn eerder regel dan uitzondering. Dit sluit aan bij onderzoek van TNO van alweer tien jaren geleden, waaruit bleek dat in een zeer groot deel van gebouwen de klimaatregelingen niet meer aansluiten bij het werkelijke gebruik van het gebouw, met onnodig energieverbruik tot gevolg.

Dit beeld wordt bevestigd door jaarlijks onderzoek naar de beleving van kantoormedewerkers, waarbij de onvrede over het binnenklimaat steeds weer de meest genoemde klacht is. Toch besteedt de gemiddelde facility manager of de gebouwbeheerder hier weinig of geen aandacht aan. Als we kijken naar de kosten voor energie versus het besparingspotentieel, dan is dat moeilijk te begrijpen.

Energiemanagement hoort bij facilities

Dankzij het besparingspotentieel op het energieverbruik is het inrichten van energiemanagement binnen de eigen facilitaire organisatie in praktijk goed mogelijk en voor management of directie goed verdedigbaar. Maatregelen voor energiebesparing verdienen zichzelf terug. Praktijkprobleem is dat het onderwerp energie in stukken geknipt over een organisatie is verdeeld. Contractbeheer ligt bij inkoop, factuurcontrole ligt bij de administratie en een klacht over de verwarming wordt doorgespeeld naar de gebouwbeheerder. Voorwaarde voor proactief energiemanagement is het in één hand brengen van alle daarbij behorende activiteiten.

In samenhang met het onderhoudsplan en periodiek onderzoek naar de beleving van medewerkers, kan een doelmatig beleid voor energiebeheer opgebouwd worden. Door de relatie met de medewerker en diens productiviteit, hoort energiemanagement thuis binnen de facilitaire organisatie.

Energiemanagement bedrijfseconomisch rendabel

Over langere termijn gezien heeft energiemanagement of energiebeheer een positief rendement. Het voorkomt stijgende energiekosten, gaat onnodig verbruik tegen en vergroot de energieprestatie van een gebouw. Bovendien vormt het, in combinatie met een duurzaamheidscertificaat als BREEAM-NL, LEED of GPR-gebouw, een meerwaarde voor de waardering van het vastgoed. Gebouwen met groencertificaten scoren hoger op de GRESB-index.

Door in combinatie met het onderhoud of de vervanging van installaties te investeren in energiebesparende maatregelen, wordt de energieprestatie vergroot tegen gelijk blijvende exploitatiekosten. Het geheim zit hem in het planmatig doorvoeren van maatregelen die de energie-efficiëntie bevorderen, tegelijk met het verbeteren van het binnenklimaat. Dan is energiemanagement bedrijfseconomisch méér dan rendabel.

Maatregelen voor energiebesparing

Energiemanagement wordt voor de organisatie zichtbaar bij het uitvoeren van energiebesparende maatregelen. Daarin bestaat een grote diversiteit, van maatregelen van organisatorische aard, tot bouwkundige en installatietechnische maatregelen. Maar niet alle maatregelen gaan gepaard met investeringen, want er is veel laag hangend fruit. Hieronder alvast vijf tips om mee te beginnen.

1. Bekijk de bezetting
Wat zijn de gebruikstijden van het gebouw en zijn die wel nodig? Dat is een eerste vraag om te stellen. Vergaderingen buiten werktijd, schoonmaak in de avonduren, overwerk in een weekend: is het nodig buiten openingstijden het gebouw nog te verlichten en te verwarmen? Het verplaatsen van de schoonmaak van avond naar overdag is een voorbeeld van een relatief eenvoudige organisatorische maatregel.

2. Start met energiemonitoring
Maak een energiebalans van het gebouw of laat dat doen. Dit vertelt hoeveel energie bij normaal gebruik nodig is. Met energiemonitoring wordt het actuele energieverbruik inzichtelijk gemaakt. Meestal verschilt dit van de berekende hoeveelheid. Het verschil zit veelal in de bedrijfstijden van installaties die lang niet altijd overeenkomen met de werkelijke gebruiksaard.

3. Herinregelen van klimaatinstallaties
Grote winst is te boeken door de klimaatregelingen, het gebouwbeheersysteem, opnieuw te laten inregelen. Dit wordt recommissioning genoemd. Het optimaliseren van kloktijden, stooklijnen en klimaatregelingen zorgt niet alleen voor een verbetering van het binnenklimaat. Tegelijk draagt het bij aan energiebesparing. Voordeel van deze maatregel is dat de investering zeer minimaal is, met grote besparingen tot gevolg.

4. Inkoopvoorwaarden herzien
Een overeenkomst voor energielevering is na verloop van tijd automatisch direct opzegbaar. Trouwe klanten vormen daarmee voor de leverancier een risico en deze betalen dat in de vorm van een iets hoger tarief. Niets doen en niet kijken kost dus geld. Zorg voor een nieuwe overeenkomst met voorwaarden die passen bij het gebouw of de gebouwportefeuille. Neem anders een consultant in de arm.

5. Installaties verbeteren
Het lange termijn huisvestingsplan biedt aanknopingspunten voor de vervanging van installaties voor moderne, energiezuinige varianten. Dat geldt voor verwarming, ventilatie, verlichting, maar ook bouwkundige zaken als isolatie en zonwering. Op onderhoud en vervanging wordt al geanticipeerd en er is budget beschikbaar. Toekomstige besparingen rechtvaardigen de extra investering in maximale energie-efficiëntie.

Deze lijst is uit te breiden met tal van maatregelen. Denk aan lokaal opwekken met zonnepanelen of mini-windturbines. Maar bedenk ook de mogelijkheden van ingrijpende renovatie, waarbij een bestaand gebouw gerenoveerd kan worden tot energieneutraal en toekomstbestendig. Dat zijn investeringen die lonen en de waarde en verhuurbaarheid van het vastgoed vergroten. En bent u wel gebruiker, maar niet de eigenaar? Bel deze dan, want het is in uw beider belang.